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Garantia pode ser definida como a declaração convencional ou legal que se presta a proteção de uma obrigação pré-determinada e que beneficia o credor no caso de inadimplemento do devedor. 

O art. 37 da Lei n° 8.245/91 determina quais são as garantias possíveis ao contrato de locação de imóveis urbanos, a saber: I – caução; II – fiança; III – seguro fiança locatícia; e IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Portanto, não há de se falar em outras modalidades de garantias senão estas. O parágrafo único do art. 37 veda a utilização de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato de locação.

As garantias devem ser fornecidas por escrito, mesmo que o contrato seja verbal e são válidas até a entrega das chaves, salvo disposição contratual em contrário. 

A Lei n° 8.245/91, em seu art. 38, estabelece que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, devendo ser registrada em cartório de títulos e documentos ou averbada à margem da respectiva matrícula do imóvel.

Registra-se que a caução de bens imóveis pode ser prestada pelo próprio locatário ou por terceiros, sendo que o art. 40, inciso VII, da Lei n° 8.245/91, concede ao locador a faculdade de exigir substituição da caução nos casos de alienação do bem imóvel.

Com relação à caução de bens móveis deve haver a tradição efetiva do bem caucionado para o próprio locador. 

A caução em dinheiro é permitida pela Lei n° 8.245/91, sendo a mais usada, todavia, é limitada a três meses de aluguel. Pode ser ofertada pelo locatário ou por terceiros, sendo do depositante o dinheiro dado em caução, que deverá ser restituído ao fim da locação acrescido de juros e correção monetária, aqueles atribuídos pela poupança.

O depósito deverá ser efetuado em conta em nome do locador e do locatário. 

O locatário não poderá pedir a compensação em caso de mora ou inadimplemento por se tratar de garantia. O locador, por seu turno, não poderá se apoderar do dinheiro que, afinal, deve ser penhorado em ação própria ou compensado. 

A caução de títulos de crédito não é comum em sede de locação, todavia, se constitui mediante instrumento público ou particular devidamente registrado junto ao Registro Público de Títulos e Documentos.

Com o vencimento da dívida, o locador pode cobrar o crédito empenhado e efetuar a retenção do seu crédito, restituindo o que sobrar ao locatário. Caso ainda não tenha havido o vencimento ou não haja inadimplemento dos aluguéis, será possível a cobrança e o depósito em local e forma indicados no contrato de locação com constituição da garantia.

A fiança trata-se de garantia mais utilizada nos contratos de locação, até por razões práticas. 

É muito mais simples exigir que o próprio locatário se incumba de fornecer a fiança, que não exige as formalidades de registro, como aquela da caução de bens moveis ou imóveis e, tampouco, os custos do seguro-fiança.

Pela fiança o fiador garante o cumprimento da obrigação principal pelo locatário, se este não vier a cumpri-la, exigindo forma escrita e não se admitindo interpretação extensiva, ou seja, o fiador não responderá, senão pelo que expressamente tenha se obrigado no contrato de fiança. 

Exige-se para a fiança, outorga uxória ou marital, que nada mais é que a autorização do cônjuge para que o outro, fiador, preste a garantia, sem tornar aquele que simplesmente autorizou e não se declarou garante também fiador. 

Os efeitos da fiança são o benefício de ordem e a solidariedade entre os cofiadores. O benefício de ordem nada mais é que o direito de o fiador exigir que os bens do afiançado sejam excutidos antes dos seus, desde que apresente bens livres e desembaraçados, de propriedade do devedor, no município. 

Todavia, a maioria dos contratos contém cláusula de renúncia, permitida pelo art. 828 do Código Civil.

Sempre que houver mais de um fiador, todos serão solidários, salvo disposição contratual em contrário, determinando que cada fiador responde por uma parte proporcional do débito. 

Ao término do prazo contratado para locação, ou o locador cuida de obter a anuência expressa do fiador com a prorrogação legal ou o fiador poderá notificar o locador, ficando responsável por cento e vinte dias após a efetiva notificação, ou até antes, se novo fiador for apresentado pelo locatário e aceito pelo locador previamente ao termo final do prazo de cento e vinte dias.

O fiador também ficará exonerado se houver novação levada a efeito entre o locador e o locatário sem a sua participação, motivo pelo qual se recomenda que qualquer aditivo contratual seja firmado também, pelos fiadores. 

O seguro-fiança locatícia nada mais é do que um contrato de seguro, sabendo-se que, por este, uma das partes (seguradora) se obriga para com a outra (locador), mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la do prejuízo resultante de riscos predeterminados contratualmente. Pode também ser contratante do seguro o locatário, mas o beneficiário da indenização, a ser estipulado na apólice, será o locador.

O seguro-fiança vem sendo pouco utilizado. Os motivos são os mais variados, entre os quais está, além do custo, que em tese não existe nas outras modalidades, principalmente, as exigências e limitações impostas pela Circular n° 347, art. 12, § 1°, determinada pela Superintendência de Seguros Privados, determinando que o prazo de vigência do contrato de seguro fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação.

E na hipótese de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, ou por força de ato normativo, a cobertura do seguro somente persistirá mediante aceitação de nova proposta por parte da sociedade seguradora. 

Importante mencionar que o art. 41 da Lei n° 8.245/91 determina que o seguro-fiança abranja a totalidade das obrigações do locatário, ou seja, todas aquelas estipuladas no contrato de locação que, afinal, visa garantir.

Por fim, prevista no inciso IV do art. 37 da Lei n° 8.245/91, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi incluída ao rol de garantias locatícias por intermédio da edição da Lei n° 11.196/05, e disciplinada complementarmente pela Instrução n° 432/06 da Comissão de Valores Mobiliários – CVM.

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento faculta ao locatário uma possibilidade de “investimento” que logicamente terá seus rendimentos auferidos ao longo da vigência do contrato de locação.

Em todo caso o locador figurará como “credor fiduciário” e a instituição financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, como agente fiduciário.

Para formalizar a garantia o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao locador (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de uma via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas.

Em caso devido caberá ao credor fiduciário acionar o agente fiduciário para a execução extrajudicial das quotas que lhe serão revertidas como pagamento pela obrigação.

Dra. Adriana Sapelli OAB/SC 40.373 

Advogada Especializada em Direito Imobiliário 

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