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Devido ao surto causado pelo novo coronavírus (COVID-19), com atual status de pandemia e “Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional”, o mundo enfrenta um momento bastante instável, afetando diretamente a vida de todos, maiormente a economia. 

Ante tal cenário, surge a preocupação de locadores e locatários de imóveis residenciais e/ou comerciais a respeito dos efeitos que a pandemia pode trazer para tais relações. 

Tal questão tem gerado grandes dúvidas quanto à sua solução e até mesmo, sobre a forma com que o Poder Judiciário Brasileiro tem enfrentado tais demandas. 

Para tentar solucionar o empasse, foi apreciado pelo Congresso Nacional o Projeto de Lei n° 1.179/20, aprovado pelo Senado e pela Câmara dos Deputados, o qual dentre outros assuntos importantes, trata de pontos que regulam as locações urbanas. 

O projeto em seu art. 9°, proibia a concessão de liminar nas ações de despejo, na hipótese em que o locador prestasse caução e desde que a ação tivesse por fundamento: i) descumprimento do mútuo acordo; ii) extinção do contrato de trabalho; iii) continuação do sublocatário; iv) falta de novo fiador ou substituição da modalidade de garantia; v) fim do prazo da locação não residencial; e vi) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. 

Enviado o projeto ao nosso Presidente Jair Messias Bolsonaro, alguns dispositivos foram vetados, incluindo o mencionado art. 9°, ou seja, nenhuma mudança quanto à possibilidade de concessão de liminar nas ações de despejo. 

Todavia, nos últimos dias, houve uma reviravolta e o Congresso derrubou tal veto, determinando-se que até o dia 30/10/2020, está proibida a concessão de liminar nas ações de despejo, na hipótese em que o locador preste caução e desde que a ação tenha por fundamento as hipóteses mais acima comentadas. 

Mas, atenção, somente estão proibidos os despejos por decisão liminar e não, os despejos que decorrem de sentença e por falta de pagamento. 

Daí surge um grande dilema, que tem criado muita discussão no mundo jurídico. Como o Poder Judiciário tem enfrentado as demandas decorrentes da falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento?. 

Muitos(as) magistrados(as) estão decidindo com maestria, ponderando os dois lados da relação. O do locador que, na maioria das vezes, depende de tais valores pois, sua principal fonte de renda; e o do locatário que teve a sua renda reduzida ou, se encontra, até mesmo desempregado. 

Assim, muitos(as) magistrados(as) estão concedendo tutela de urgência determinando, em alguns casos, a completa suspensão do pagamento do aluguel por um certo período ou ainda, a redução do valor do aluguel, estabelecendo, todavia, que os valores não pagos devem ser quitados em momento posterior, podendo ser parcelados. 

O fato é que, o momento que estamos enfrentando é de perda para todos, uns em maior e outros em menor grau. 

Assim, é necessário avaliar cada caso, procurando entender o lado do locador e do locatário, equilibrando a relação, de forma que não traga mais prejuízo às partes, pois a desobrigação total dos locatários se trata de uma medida injusta ao ponto que, o seu despejo, também se mostra demasiada. 

Mas vale ressaltar, a melhor saída ainda é a negociação extrajudicial dos contratos de locação, com a compreensão e a solidariedade de todos os envolvidos. 

Nesse sentido, o art. 18 da Lei de Locações (Lei n° 8.245/91) permite às partes negociar novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusulas de reajuste, ou seja, é possível que locador e locatário, diante da pandemia que enfrentamos, ajustem por prazo determinado, uma minoração ou desconto do valor do aluguel. 

Diante do que foi falado, a melhor alternativa é pautar pela composição extrajudicial, devendo os envolvidas pautarem pelo bom senso, buscando o equilíbrio financeiro, a fim de evitar que uma das partes suporte prejuízos maiores do que a outra, maiormente porque o Poder Judiciário já está, em muitos casos, decidindo pela redução do valor do aluguel. 

E claro, se forem escolher pela composição extrajudicial, formalizem o que foi decidido por meio de aditivo contratual, com a assinatura de todos os envolvidos, trazendo maior segurança para as partes.  Artigo escrito em parceria por:

Dra. Adriana Sapelli OAB/SC 40.373 Advogada Especializada em Direito Imobiliário

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