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Como fazer uma boa avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é um dos primeiros e mais importantes passos de uma transação imobiliária. Quando um proprietário procura o corretor com o interesse de vender ou alugar seu imóvel, a informação-chave para executar esse objetivo é saber quanto vale o patrimônio, não é mesmo?

Saiba você que essa etapa é primordial e influencia diretamente as chances de negociação. Isso porque se o imóvel for avaliado de modo equivocado, esse processo pode resultar em um preço que não condiz com o estado, características e real valor do empreendimento.

Corretores experientes alertam, porém, que a internet e os leilões irreais podem induzir proprietários e até alguns profissionais que atuam no mercado imobiliário ao erro.

Para você não cair em equívocos e ter condições de fazer avaliações qualificadas e respeitáveis, preparamos este artigo com algumas informações e dicas importantes.

Cuidado com os anúncios na internet

É inegável reconhecer os benefícios que a tecnologia e a digitalização trouxeram para todos os setores da sociedade, incluindo o mercado imobiliário, correto?

Por outro lado, como nem tudo é perfeito, precisamos reconhecer que o acesso facilitado à informação abre precedentes para alguns problemas que afetam as imobiliárias e os corretores de imóveis.

Isso porque qualquer pessoa pode publicar e pesquisar facilmente, com poucos cliques no celular, um imóvel na rede. O Google e as mídias sociais são exemplos de espaços de publicação e pesquisa na internet que está ao alcance de todos.

Mas o que isso tem a ver com a avaliação de imóveis, afinal? Calma, já vamos chegar lá.

É exatamente na web o primeiro local em que o próprio proprietário vai pesquisar para fazer, ele mesmo, a avaliação do imóvel. Ele busca por preços, faz comparações e pode chegar, sozinho, às suas conclusões de quanto custa a sua casa ou apartamento.

E observe: tudo isso ocorre antes de ele procurar uma imobiliária ou um corretor autônomo.

O fato é que os profissionais não podem cair nesse erro, como tem acontecido com muitos. A internet deve ser usada sim, mas com responsabilidade, técnica e cautela tanto para divulgar seus imóveis quanto para consultar outros empreendimentos. 

Além do mais, é preciso esclarecer esses pontos ao proprietário, que possivelmente virá até você com a visão contaminada e influenciada por anúncios e comparações totalmente fora da realidade.

Se ele insistir no erro, não sucumba à pressão. Oriente-o a buscar outro profissional ou imobiliária. Pois você sabe bem que imóveis com valores distantes do mercado real dificilmente são negociados.

Evite se basear em leilões fora da realidade

A mesma dica vale para os chamados “leilões”, não aqueles que a maior parte das pessoas conhece, mas sim os praticados por profissionais imobiliários que “liquidam” avaliações sem muito embasamento, tão somente visando captar o imóvel, a despeito de qualquer consequência.

Isso pode ocorrer por falta de experiência, ansiedade ou desespero para fechar um negócio — fatalmente motivado por uma dificuldade financeira em um momento de crise.

Esse tipo de leilão consiste em valorizar demasiadamente a avaliação do imóvel apenas para conquistar o cliente, desconsiderando o compromisso com o resultado: que nada mais é do que prospectar a venda ou o aluguel.

Mas veja bem: apesar de ser uma prática que agrada (e muito) os proprietários, ela garante uma probabilidade muito pequena de sucesso e ainda prejudica o trabalho de corretores e imobiliárias que atuam de maneira séria e responsável.

Ocorre que esses imóveis super valorizados na avaliação geralmente não são intermediados e, em vez de lucro, o corretor acaba tendo prejuízos. E por mais que ele saiba o motivo do insucesso, que é o preço elevado, fica difícil passar essa informação para o cliente, visto que a precificação foi realizada por ele mesmo no início da abordagem.

Dessa forma, o ideal é fazer a avaliação de imóveis de maneira séria e objetiva, seguindo as boas práticas do mercado. Assim, o resultado pode demorar um pouco, mas o sucesso é garantido. 

Aposte em um parecer técnico de avaliação mercadológica

Mas você pode estar se perguntando: como é possível fazer uma boa avaliação de imóveis? Existem alguns métodos que vamos mostrar aqui.

Um deles — talvez o mais preciso do mercado para essa finalidade — é o parecer técnico de avaliação mercadológica. Ele consiste em uma profunda, detalhada e complexa pesquisa de mercado para avaliar o valor real do imóvel.

Além do mais, para executar esse método, é necessário que o corretor tenha a certificação do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), organizado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

Se você ainda não tem essa certificação, se organize para consegui-la. Ela tornará você em um (a) especialista em avaliação imobiliária e agregará muito mais credibilidade ao seu trabalho.

Faça avaliação individual

A avaliação individual, por sua vez, é mais simples e demanda menos tempo. Porém, ela é subjetiva e totalmente dependente da experiência e expertise do corretor que atua em determinada região.

Há profissionais que são tão experientes e qualificados que conseguem chegar ao valor de avaliação com uma breve observação do imóvel, analisando, com base em sua vivência, informações como valores, localização, negócios já realizados, amostras, entre outras.

Invista em uma avaliação de imóvel em equipe

Para fugir um pouco da subjetividade, há também a possibilidade de fazer uma avaliação em equipe. Dessa forma, a avaliação fica mais precisa e compatível com a realidade do mercado, aumentando as chances de conseguir o resultado: a venda ou a locação do imóvel.

Se um bom profissional consegue, sozinho, executar uma avaliação pertinente, imagine um grupo de ótimos corretores?

Estude e se qualifique sempre

Vale destacar que todos esses métodos de avaliar imóveis são comparativos. Na verdade, não se faz avaliação sem comparar as amostras do que já foi negociado ou alugado em determinada região, não é mesmo?

O fato é que, quanto maior é a base de dados e informações, mais eficiente e fundamentada será a avaliação. Com esse “arsenal” em mãos, será mais fácil convencer o proprietário e mostrar a qualidade do seu trabalho.

Por isso, é muito importante estudar e se qualificar sempre para se manter atualizado. A autoridade no mercado imobiliário e em qualquer outro segmento se conquista por meio de conhecimento. Além do mais, com essa expertise você tem a possibilidade de prestar consultoria aos seus clientes e se tornar referência.

Só para recapitular: evite ser influenciado pelas amostras divulgadas na internet, pela opinião contaminada dos proprietários e pelos leilões irreais praticados pelos concorrentes desesperados.

Se o seu trabalho for orientado por dados, ética e profissionalismo, os resultados chegarão até você.